Se você vai financiar o primeiro imóvel, entender os juros do financiamento é essencial para ter previsibilidade financeira.
A taxa influencia não apenas o valor da parcela, mas o total pago ao longo dos anos, que pode representar dezenas ou até centenas de milhares de reais a mais.
Mas os juros não são apenas “uma porcentagem ao ano”. Eles envolvem tipo de contrato, indexador, sistema de amortização e cenário econômico.
Neste guia, você vai entender como tudo isso se conecta e como tomar uma decisão mais estratégica.
Índice
Como os juros impactam a compra de um imóvel na prática?
Todo financiamento imobiliário é composto por:
- Amortização: parte da parcela que reduz a dívida.
- Juros: valor cobrado pelo banco pelo dinheiro emprestado.
O ponto mais importante é que os juros incidem sobre o saldo devedor. No início do contrato, como a dívida é maior, você paga mais juros. Com o passar do tempo, conforme o saldo diminui, os juros também reduzem, especialmente no sistema SAC.
Outro fator essencial é o CET (Custo Efetivo Total). Ele inclui:
- Taxa de juros contratada
- Seguro obrigatório (MIP e DFI): em caso de morte/invalidez do mutuário ou danos na estrutura do imóvel contra eventos externos
- Taxas administrativas
Ao comparar propostas, o CET é o indicador mais confiável.
Juros de financiamento de imóvel com bancos: as principais modalidades
A taxa de juros para comprar imóvel financiado pode variar conforme o indexador escolhido. Hoje, as modalidades mais comuns são:
TR + taxa fixa
É o modelo tradicional do crédito imobiliário. A taxa final é composta por:
- TR (Taxa Referencial)
- Percentual fixo definido pelo banco
Oferece mais estabilidade, já que a TR costuma ter variações pequenas.
IPCA + taxa fixa
Nesse modelo, a taxa é composta por:
- IPCA (inflação)
- Percentual fixo
A parcela pode variar conforme a inflação. Em períodos de inflação baixa, pode ser vantajoso. Porém, exige planejamento, pois o valor pode subir.
Prefixada
A taxa é definida no momento da contratação. Embora traga previsibilidade quanto ao percentual, o valor final ainda dependerá do prazo e do sistema de amortização.
Para acompanhar o cenário econômico e entender por que as taxas sobem ou caem, vale observar a taxa Selic, definida pelo Banco Central.
SAC ou Price: qual sistema impacta nos juros do financiamento?
O sistema de amortização altera significativamente o total pago em juros.
- SAC (Sistema de Amortização Constante)
A amortização é fixa e as parcelas começam maiores, reduzindo ao longo do tempo. Como o saldo devedor cai mais rápido, o total de juros pagos tende a ser menor.
- Price (Tabela Price)
A parcela é fixa. No início, a maior parte do valor corresponde a juros. Ao longo do tempo, a amortização aumenta gradualmente.
Quem busca economia no total pago geralmente prefere o SAC. Quem prioriza previsibilidade mensal pode optar pelo Price.
Juros no Minha Casa Minha Vida: por que são menores?
O Minha Casa Minha Vida oferece condições diferenciadas para famílias dentro das faixas de renda do programa. As taxas podem variar aproximadamente entre 4,5% e 10% ao ano, dependendo da renda familiar e das regras vigentes.
Além da taxa reduzida, o programa pode oferecer:
- Subsídios
- Uso do FGTS
- Entrada menor
Isso diminui o valor financiado e, consequentemente, o impacto dos juros no custo total.
Quer entender se a sua renda se encaixa no programa? Confira também nosso blog → Renda familiar no Minha Casa Minha Vida: o que você precisa saber?
Juros ao financiar direto com a construtora
No financiamento direto com a construtora, as condições variam bastante. Nem sempre há uma taxa de juros explícita.
Podem existir:
- Correção por índice
- Parcelas intermediárias
- Saldo final
- Atualizações monetárias
É essencial analisar o fluxo total de pagamento e comparar com uma simulação bancária equivalente.
O que acontece com o preço dos imóveis quando os juros caem?
Quando os juros caem, mais pessoas conseguem aprovação de crédito. Isso aumenta a demanda e reduz o poder de negociação. Italinho Cardinali, CEO da Imobiliária Cardinali, comentou em análise para a ABMI – Associação Brasileira do Mercado Imobiliário:
“Sempre que os juros começam a cair, a procura por imóveis aumenta, e isso faz com que os preços subam.”
Italinho Cardinali para ABMI
Ou seja, esperar uma queda pode significar parcelas menores, preço do imóvel mais alto, menor margem de negociação.
Confira a análise completa em → Associados da ABMI analisam cenários e oportunidades para o mercado imobiliário em 2026
Vale a pena esperar os juros baixarem para comprar?
A decisão depende de três fatores principais:
- Sua estabilidade financeira
- O nível atual de negociação do imóvel
- A tendência do mercado
Se a parcela já cabe no seu orçamento com segurança e o imóvel está bem precificado, esperar pode significar pagar mais caro depois.
Por outro lado, se você ainda precisa organizar entrada e reserva de emergência, o momento pode ser de planejamento, mas sempre imaginando um valor superior ao atual, já que o preço do imóvel que você deseja hoje, não será o mesmo no futuro.
Como simular os juros para financiar imóvel com segurança?
Antes de fechar contrato, faça simulações considerando:
- Valor do imóvel
- Valor da entrada
- Prazo (20, 25 ou 30 anos)
- Sistema SAC e Price
- CET estimado
O Banco Central do Brasil oferece uma ferramenta que permite ter uma estimativa dos diferentes tipos de juros. ➡️Calculadora: Ferramenta oficial do Banco Central
Simular diferentes prazos ajuda a visualizar o impacto real dos juros no custo total.
Por fim, os juros para financiar imóvel são determinantes no valor final pago. Mais do que buscar a menor taxa, o ideal é:
- Comparar CET
- Entender o sistema de amortização
- Avaliar o cenário econômico
- Analisar o momento de mercado
Com informação e simulação adequada, a decisão deixa de ser baseada apenas na taxa anunciada e passa a ser estratégica.
Quer entender como reduzir ainda mais o valor da sua parcela usando subsídios e condições especiais? Veja o blog sobre ‘Como financiar um imóvel pelo Minha Casa Minha Vida 2026’.
Mais do que comparar números, é fundamental contar com orientação especializada para tomar a decisão certa com segurança.
Na Imobiliária Cardinali, nossa equipe está preparada para analisar o seu perfil, explicar cada modalidade de forma clara e encontrar a melhor solução para transformar seu plano em realidade — seja para morar ou investir.
Venha para a Cardinali e converse conosco, vamos te ajudar a dar o próximo passo com confiança e tranquilidade. Seu próximo imóvel começa com a escolha certa!